آثار الرهن
الرسمي بالنسبة للغير
إن عقد الرهن
الصحيح ينتج أثره فيما بين المتعاقدين فيترتب للدائن المرتهن على العقار حق الرهن
في مواجهة الراهن ،غير أن هذا العقد لا ينتج أثره في مواجهة الغير([1]) إلا
بتوافر شرط يتعلق بعلانية أو شهر الرهن الرسمي ، و هذا الشهر يتم بقيد([2])
الرهن في مصلحة الرهون بالمحافظة العقارية إذ يعتبر إجراء جوهريا لسريانه في مواجهة الغير، فيمارس الدائن المرتهن
لحقه في التقدم لاستفاء دنيه المضمون و حق التتبع و التنفيذ على العقار في يد
الغير.
أولا- حق التقدم:
يعتبر حق التقدم
أو الأفضلية جوهر الرهن الرسمي و ذلك لأن الميزة الأساسية للرهن الرسمي هي السماح
للدائن المرتهن التقدم في استفاء حقه على الدائنين العادين و الدائبين التالين له
في المرتبة و هذا ما نصت عليه المادة 882 قانون مدني .و طالما جعل المشرع الجزائري
نفاد الرهن في حق الغير مرتبط بشرط حدوث الواقعة المنشأة للأفضلية (الأولية) ،ألا
و هي حسب نص المادة904/01 ق م قيد العقد أو الحكم المثبت الرهن قبل أن يكسب الغير
حقا عينيا على العقار المرهون.
أ : محل الأفضلية:
و هو ما يباشر عليه الدائن المرتهن حقه في التقدم و هو بصفة أصلية ثمن
العقار بعديد بيعه بالمزاد العلني إلا أن حق التقدم لا يرد على ثمن العقار فقط و
إنما يرد على ملحقاته كذلك (العقارات بالتخصيص و حقوق الارتفاق و التحسينات و
المنشآت و كذلك ثمار العقار المرهون، الملحقة به من تاريخ تسجيل التنبيه بنزع
الملكية حسب نص المادتين (887 ق م – 888 ق م ) .
و إذا كان الوضع الغالب هو أن يستوفي الدائن حقه من ثمن العقار إلا انه في بعض الأحيان يهلك
العقار فمحل الأفضلية يكون المبلغ الذي حل محل المرهون (المادة 907 ق م )ب : موضوع الأفضلية: و هو الحقوق التي يستوفيها الدائن بطريقة
الأفضلية و هي :
-أصل الدين وهو المبلغ الثابت في القيد .
-الفوائد المستحقة من وقت القيــد .
-المصروفات و تشمل نفقات الرهن و قيده و تحديده...إلخ و هذا ما نصت
عليه المادة 909 ق م ج:"يترتب على قيد الرهن إدخال مصاريف العقد و القيد و
التجديد إدخال ضمنيا في التوزيع و في مرتبة الرهن نفسها .و إذا سجل احد الدائنين
تنبيه نزع العقار ، انتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل "
ج: درجة الأفضلية:
للدائن المرتهن أن يتقدم على
الدائن العادي حتى و لو كان دين هذا الدائن الأخير قد نشا قبل القيد، أما التزاحم
على الأفضلية فهو لا يكون إلا بين دائنين أصحاب حقوق عينية تبعية ، فالتزاحم يقتضي
المفاضلة بين دائنين اكتسب كل منهم تأمينا خاصا على العقار ،و قد أخذ المشرع
الجزائري في فض هذا التزاحم بمبدأ
الأسبقية في القيد ، فقد رأينا أن المادة 904/01 ق م تقتضي بان مرتبة الرهن تحسب
من وقت القيد، و هذه بعض صورة التزاحم على الأفضلية :
1-التزاحم بين الدائنين
المرتهنين رهنا رسميا : الأصل أن يقض
التزاحم بسنهم طبقا للقاعدة الأسبقية في القيد فقدت قضت المادة 907 ق م بأن يستوفي
الدائنون المرتهنون بحقوقهم تجاه الدائنين العاديين ..." بحسب مرتبة كل منهم و لو كانوا اجروا القيد في يوم واحد " فإذا
قيدت رهون في يوم واحد احتسبت مرتبة الأفضلية تبعا للساعة التي أجرى فيها القيد ".
هذه القاعدة يرد عيلها استثناء يتعلق بالرهن الصادر عن أحد الشركاء في
الحصة الشائعة أو المفرزة في العقار الشارع و الذي انتقل حقه إلى عقار آخر طبقا
لفكرة الحلول (المادة 890 ق م ) الدائن المرتهن من احد من احد الشركاء يتأخر عن
الدائن المرتهن من جميع الشركاء لهذا العقار الأخر حتى لو كانت مرتبة الدائن الأول
متقدمة على الدائن الآخر ،و ذلك احتراما لحق الرهن الصادر من جميع الشركاء .
2-التزاحم بين دائن
مرتهن رهنا رسميا و
دائن آخر مزود بحق الامتياز :
الامتياز العام لا يحتاج إلى الشهر لإمكان
الاحتجاج به على الغير فالدائن المزود بهذا الحق يتقدم على الدائن المرتهن رهنا
رسميا أيا كان تاريخ قيده . و هذا ما تقضي
به المادة 1000 و 1001 ق م .
3-التزاحم بين الدائن
المرتهن رهنا رسميا و الدائن المرتهن رهنا حيازيا لذات العقار :
إن الرهن الحيازي لا ينفذ في حق الغير إلا بالقيد و انتقال حيازة
العقار المرهون إلى الدائن المرتهن أو الأجنبي الذي ارتضاه المتعاقدان ،و تحسب
مرتبة من هذا التاريخ (المادة 961 ق م ) و على ذلك إذا تم قيد الرهن الرسمي بعد
قيد الرهن الحيازي و قبل انتقال الحيازة تقدم الرهن الرسمي .
4- التزاحم بين الدائن
المرتهن رهنا رسميا
و الدائن المرتهن صاحب حق الاختصاص:
تحديد أولوية حق الاختصاص بحسب تاريخ قيده ، إلا انه يتطلب في الدائن
الذي يسعى للحصول على اختصاص بعقار من عقارات مدينة أن يكون حسن النية ، و إلا
تأخر للحصول على حق اختصاص بعقار من عقارات مدينة أن يكون حسن النية ، و إلا تأخر
للحصول عن الحقوق المقيدة على هذا العقار لحق الرهن الرسمي رغم أسبقية في القيد
عليها .
د: التنازل عن مرتبة الرهن :
يرد على القيد و ليس على الرهن ذاته و لذلك اشترط نص المادة 910 ق م
على ما يلي :
- أن يكون المتنازل له رهن مقيد على نفس العقار .أن لا يتم التنازل
إلا في قدر دين المتنازل بما لا يضر بحقوق الدائنين الأخريين .
-
أن يؤشر بالتنازل على هامش قيد المتنازل عن مرتبته .
-
يمكن التمسك في مواجهة المتنازل له بكافة أوجه الدفع التي كان دفع الاحتجاج بها في
مواجهة المتنازل ، كبطلان الدين المضمون بالرهن ، أو بطلان الرهن أو بطلان القيد
أو انقضاء الرهن قبل التنازل ، كما يمكن الاحتجاج على المتنازل له بأوجه الدفع
الخاصة بدينه ، فإذا كان دينه قد انقضى فلا فائدة من التنازل له.
ثانيا- حق التتبع:
إذا انتقلت
ملكية العقار المرهون إلى الغير بأي سبب من الأسباب ، فللدائن المرتهن أن يستعمل
الميزة التي يخولها الرهن و هي تتبع العقار في أي يد يكون التنفيذ عليه أو بعبارة
أخرى يقصد بالتتبع حق الدائن المرتهن في التنفيذ على العقار تحت يد من انتقلت
الملكية ، إذا نصت المادة 911/01 ق م على ما يلي : " يجوز للدائن المرتهن عند
حلول أجل الدين أن يقوم بنزع ملكية العقار المرهون من يد الحائز لهذا
العقار.." .
أ- شروط مباشرة حق التتبع:
1-
حلول اجل الدين : يحل الدين بحلول اجله ، أو للأسباب
الأخرى المسقطة للأجل وفقا للمادة 211 ق م
2-
يجب أن يكون الحائز مالكا للعقار المرهون:
حق التتبع لا يمارس إلا في مواجهة الحائز المقصود في المادة 911/02 ق
م و على ذلك فإنه يشترط لاعتبار الشخص حائزا أن تتوافر فيه الشروط التالية:
- أن يكون قد كسب ملكية العقار المرهون كله أو بعضه.
-
أن يكون قد كسب الحق بعد قيد الرهن وقبل تسجيل تنبيه نزع الملكية.
- ألا يكون من شان اكتساب الحائز لحقه إسقاط لحق الدائن المرتهن في
التتبع مثل : حالة نزع الملكية للمنفعة
العامة،فهنا لا يكون أمام الدائن المرتهن إلا مباشرة حقه في التقدم على مقابل نزع
الملكية الذي تدفعه الدولة (مبلغ التعويض) .
-
يجب أن يتم قيد الرهن قبل شهر التصرف فإذا لم يتم الشهر أصلا، لا يعتبر حائزا و
يتم التنفيذ في مواجهة الراهن ، دون اعتبار لهذا الغير .
ب - إجراءات التتبع :
يجب إتباع إجراءات خاصة في التنفيذ على الحائز بحكم انتقال ملكية
العقار المرهون إليه و المشار إليها في المادة 923 ق م و المواد 731 إلى 735 (ق إ
م و إ) .
1-التنبيه على المدين
ينزع الملكية: و هو ما
نصت عليه المادة 923 ق م.
2-إنذار الحائز : إنذارا رسميا بدفع الدين أو بتخليه العقار و إلا
جرى التنفيذ في مواجهة الحائز ، فيشترط أن يكون هذا الإجراء (الإنذار بالدفع أو
التخيلية) لاحقا على توجيه تنبيه نزع الملكية للمدين (المادة 923 ق م ).
3-تسجيل التنبيه و الإنذار: أوجب
المشرع تسجيل التنبيه و الإنذار الموجه للحائز في مكتب الشهر العقاري التابع له
العقار و يودع هذا الأمر بالحجز على الفوز أو في اليوم التالي للتبليغ الرسمي
كأقصى أجل إذ يعد العقار أو الحق العيني العقاري محجوزا من تاريخ القيد ،المادة
(725 /03 ق إ م و إ ). و من هذا
التاريخ ،لا يعتد بالتصرفات الواردة على العقار المرهون سواء من بل المدين أو
الحائز أو الكفيل العيني (المادة 735 ق إ م و إ) .و لكن يستطيع الحائز أن
يتخذ موقفا من مباشرة حق التتبع وفقا للخيارات التالية (قضاء الدين - تطهير العقار
- التخلي عنه ) كما له أن يتمسك بكل الدفوع التي من شأنها أن تمنع إجراءات التنفيذ
في مواجهته .
×
الخيارات
الممنوحة للحائز لوقف إجراءات التتبع :
vقضاء الديون : في بعض الحالات يكون من مصلحة الحائز أن يقوم بقضاء الديون التي
يضمها الرهن كلها أو بعضهما اختياريا ، لكن في حالات أخرى يجبر على ذلك .
أ-قضاء الديون اختياريا : يقصد به قيام الحائز بوفاء الدائنين المرتهنين حقوقهم قبل المدين و
بدفعه هذا يخلص عقاره من الرهن .
*ما يجب على الحائز دفعة لقضاء الديون اختياريا : على الحائز أن يدفع
كل الدين و الفوائد المضمونة بالرهن و المصروفات المضمونة بالقيد بالإضافة إلى ذلك
ما صرف في الإجراءات من وقت إنذار الدائن المرتهن للحائز حتى وقت الوفاء (المادة
912 ق م ) .
*الوقت الذي يجوز للحائز فيه قضاء الديون اختياريا : الحائز لا
يقوم بقضاء الدين المضمون إلا عند حلول
الأجل و يبقى حق الحائز في القضاء حتى يوم
رسو المزاد (المادة 912 ق م ) .
*أثر قضاء الديون اختياريا: رجوع الحائز على المدين و على المالك
السابق للعقار و حلوله محل الدائن المرتهن فيما له من حقوق ( المادة 912 و913 ق م)
.و للحائز الذي قضى الدين أن:
-
يرجع على المدين بالدعوى الشخصية القائمة على أساس الإثراء بلا سبب .
-
يرجع بدعوى الضمان على المالك السابق للعقار المرهون .
-
يرجع بدعوى الحلول محل الدائن الموفى .
ب/ قضاء الديون جبرا: قد ألزم المشرع الحائز بالوفاء بالديون المضمونة بالعقار في حالتين
(المادة 914 ق م ) ووردت حالة ثالثة في القواعد العامة .
الحالة الأولى : حيث يكون مستحقا حالا في ذمة الحائز بسبب اكتسابه
ملكية العقار مبلغا- لم يتمك الوفاء به بعد للبائع- كافيا للوفاء بكامل الديون
المضمونة بالعقار في هذه الحالة لكل من الدائنين أن يجبره على الوفاء بحقه بشرط أن
يكون سند ملكية الحائز قد سجل .
الحالة الثانية : حيث يكون الدين الذي في ذمة الحائز بسبب اكتسابه
ملكية العقار غير مستحق الأداء ، آو كان أقل من الديون المستحقة للدائنين أو
مغايرا لها ، و في هذه الحالة لا يجبر الحائز على الوفاء بهذه الديون ، إلا إذا اتفق الدائنون جميعا على
أن يطالبوا الحائز بالوفاء لهم بما في ذمته بقدر ما هو مستحق لهم ، و يكون الدفع
طبقا للشروط التي التزم الحائز في أصل تعهده أن يدفع بمقتضاها للراهن و في الأجل
المتفق على الدفع فيه (914 /02 ق م ) .
v تطهير العقــار : تقضي المادة 915 ق م في الفقرة الأولى أنه " يجوز للحائر إذا
سجل سند ملكته أن يطهر العقارية كل رهن تم قيده قبل تسجيل هذا السند " يفهم
من هذا النص أن التطهير هو تحرير و تخليص العقارية الرهون التي تحمل بها و يتم ذلك
عن طريق عرض الحائز لقيمة العقار المرهون الذي آل إليه على المرتهنين الذين تسري
رهونهم في مواجهته.و على ضوء ما تقدم نتعرض لأحكام التطهير كالتالي :
صاحب الحق في التطهير : حسب نص المادة 915 /1 السالفة الذكر فإن حق التطهير يثبت فقط للحائز .
إجراءات التطهير :
للحائز أن يطلب تطهير العقار ابتداء من الوقت الذي يصبح فيه حائزا بصرف النظر عن
حلول أو عدم حلول آجال الديون المقيدة التي يضمنها العقار المرهون و حتى و لو قبل
أن يوجه الدائن التنبيه إلى المدين أو الإنذار بالدفع و التخلية إلى الحائز . و
يبقى هذا الحق قائما إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع (المادة 915/02 ق م ) فإذا
رغب الحائز في تطهير العقار فعليه أن يعرض على الدائنين المقيدة حقوقهم قبل أن
يكسب صفة الحائز و في الوقت المناسب ، قيمة العقار التي يقدرها بصرف النظر عن
الثمن الذي إشترى به إن كان مشتريا بشرط ألا يقل ما يعرضه عما بقي في ذمته من ثمن
العقار إذا كان قد اكتسبه بالبيع ، و يظهر استعداده للوفاء في الحال بالديون
المقيدة في حدود القيمة التي يعرضها .
العرض : يكون العرض بان يوجه الحائز إلى الدائنين المقيدة حقوقهم على
العقار قبل أن يكسب حقه (أصحاب الرهون الرسمية أو الحيازية و أصحاب حقوق الاختصاص
و أصحاب حقوق الامتياز المقيدة) إعلانات رسمية على يد محضر في موطنهم .أو في
مواطنهم المختارة في القيد و لا ينتج هذا الإعلان أثره إلا بالنسبة لمن وجه إليه .
آثار التطهير : للدائنين المقيدة حقوقهم على العقار رفض العرض بالتطهير و إما
قبوله .
-
رفض عرض التطهير : يعتبر عرض التطهير مرفوضا برفضه من جانب احد الدائنين المقيدة
حقوقهم على العقار أيا كانت مرتبته أو من جانب الكفيل الذي ضمن هذه الحقوق فالرفض
لا بد أن يتخذ شكل طلب بيع العقار المعروض تطهيره بالمزاد.على أن يتم ذلك الطلب في
30 يوما من آخر إعلان رسمي ، مضاف إليها آجال المسافة ما بين الموطن الأصلي للدائن
و موطنه المختار، على ألا تزيد آجال المسافة على 30 يوما أخرى (المادة 918 ق م )
.إذ يتم طلب البيع وفقا لما نصت عليه المادة 919 ق م بإعلان يوجه إلى الحائز و إلى
المالك السابق.
-
قبـــول التطهيــر : يتم قبول التطهير من
الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار أو من الكفلاء لهذه الحقوق سواء صراحة أو
ضمنيا ( المادة 918ق م ) فإذا انتهت المدة اللازمة ولم يرفض أي دائن اعتبر سكوتهم
قبولا، ويحق بعدها للحائز القيام بالتطهير .
v تخليـة العقار المرهون : التخلية عبارة عن وسيلة
قانونية يتخلص بمقتضاها الحائز من مباشرة الإجراءات في مواجهته ،وعلى ذلك فهي لا
تمنع التتبع ولا تعطله و إنما تهدف إلى مباشرة الإجراءات في مواجهة الحائز حتى لا
يظهر إسم الحائز في هذه الإجراءات ،وهذه التخلية رخصة للحائز ويستعملها إذا قدر أن التجائه إلى وسيلة قضاء الديون أو
التطهير غير مجد، و أن من مصلحته أن يتم التنفيذ على العقار بنزع ملكيته وهو قد
يهدف من وراء ذلك إلى المحافظة على سمعته المالية و الإئتمانية أو على الأقل
التخلص من عبء مسؤولية إدارة العقار و
مسؤولية تتبع إجراءات نزع الملكية وهي عادة طويلة.
أصحاب الحق في التخليــة : التخلية في الأصل مقررة لمصلحة الحائز ولكن إذا كان مجبرا على قضاء
الديون يسقط عنه هذا الحق ، المادة 914 فقرة 03 ق م تقضي بما يلي "وفي كلتا
الحالتين لا يجوز للحائز إن يتخلص من التزامه بالوفاء للدائنين بتخلية عن العقار
...." ، وعلى ذلك لا يجوز التخلية
للمدين أو للكفيل الشخصي أو للمدين المتضامن الذي اشترى العقار المرهون ،
كذلك يمتنع على الحائز التخلية إذا قام
بعرض قيمة العقار على الدائنين
إجراءات التخلية :لم يحدد المشرع الوقت الذي تجوز فيه التخلية إلا أنه يمكن للحائز أن
يبدأ في مباشرة حقه في التخلية منذ شروع الدائنين في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون
تجاهه ( بإنذاره بالدفع أو التخلية بعد التنبيه على المدين بنزع الملكية أو مع هذا
التنبيه في وقت واحد )وإلى ما قبل رسو المزاد .
-حتى تكون الإجراءات إلى يقوم بها الحائز للتخلي عن العقار المرهون
صحيحة وجب أن تكون كما بينتها المادة 922 قانون مدني :
- أن يقدم الحائز تقرير قلم كتاب المحكمة المختصة
-أن يعلن الدائن المباشر للإجراءات بهذه التخلية في خلال05 أيام من
وقت التقرير بها.
كما يجوز لمن له مصلحة في التعجيل أن يطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة
تعين حارس تتخذ في مواجهته إجراءات نزع الملكية ويعين الطالب حارسا إذا طلب ذلك .
أثار التخليـــة : إذا إختار الحائز تخليه عن العقار هذا لا يعني منع أو تعطيل حق
التتبع الذي يباشره الدائن المرتهن ، و إنما يقتصر أثرها فقط على امتناع مباشرة
إجراءات التنفيذ في مواجهة الحائز وإن كان يمكن مباشرتها في مواجهة الحارس الذي
يتولى في نفس الوقت إدارة العقار ويترتب
على هذا ما يلي :
- للحائز الحق في التصرف في العقار إلى حين تسجيل تنبيه نزع الملكية .
- إذا كان الثمن الراسي به المزاد يزيد على ديون الدائنين ، آلت
الزيادة للحائز ( 928ق م ) - إذا انقضت
الرهون المقيدة على العقار لأي سبب من الأسباب ، كما إذا أوفى الراهن هذه الديون -
قبل بيعه بالمزاد - ظل العقار على ملكية الحائز خاليا منها .
- ليس ما يمنع الحائز من المشاركة في المزاد إذا بدأ في إجراءات البيع
، فإذا رسا عليه المزاد تأيدت ملكيته
بمقتضى سنده الأصلي،وتطهر العقار من كل حق مقيد على العقار ( المادة 926 ق
م) .
-إذا رسا المزاد على شخص آخر غير الحائز،فان هذا الشخص الآخر يتلقى
حقه من الحائز بمقتضى حكم مرسي المزاد(المادة 927ق م).
-تخليه عن العقار لا يعني أنه فقد وضع يده عليه ولذلك تستمر مدة التقادم التي
بدأت لمصلحته في كسب حق ما كحق
ارتفاق.
ملاحظة هامة : يرجى من الطلبة
النظر في القوانين المحينة و المعدلة...
لتحميل الورقة البحثية الجاهزة للطباعة يرجى
النقر
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق