بطاقة تقنية حول بحث: آثار الرهن الرسمي بالنسبة للغير
إن عقد الرهن
الصحيح ينتج أثره فيما بين المتعاقدين فيترتب للدائن المرتهن على العقار حق الرهن
في مواجهة الراهن ،غير أن هذا العقد لا ينتج أثره في مواجهة الغير([1]) إلا
بتوافر شرط يتعلق بعلانية أو شهر الرهن الرسمي ، و هذا الشهر يتم بقيد([2])
الرهن في مصلحة الرهون بالمحافظة العقارية إذ يعتبر إجراء جوهريا لسريانه في مواجهة الغير، فيمارس الدائن المرتهن
لحقه في التقدم لاستفاء دنيه المضمون و حق التتبع و التنفيذ على العقار في يد
الغير.
أولا- حق التقدم:
يعتبر حق التقدم
أو الأفضلية جوهر الرهن الرسمي و ذلك لأن الميزة الأساسية للرهن الرسمي هي السماح
للدائن المرتهن التقدم في استفاء حقه على الدائنين العادين و الدائبين التالين له
في المرتبة و هذا ما نصت عليه المادة 882 قانون مدني .و طالما جعل المشرع الجزائري
نفاد الرهن في حق الغير مرتبط بشرط حدوث الواقعة المنشأة للأفضلية (الأولية) ،ألا
و هي حسب نص المادة904/01 ق م قيد العقد أو الحكم المثبت الرهن قبل أن يكسب الغير
حقا عينيا على العقار المرهون.
أ : محل الأفضلية:
و هو ما يباشر عليه الدائن المرتهن حقه في التقدم و هو بصفة أصلية ثمن
العقار بعديد بيعه بالمزاد العلني إلا أن حق التقدم لا يرد على ثمن العقار فقط و
إنما يرد على ملحقاته كذلك (العقارات بالتخصيص و حقوق الارتفاق و التحسينات و
المنشآت و كذلك ثمار العقار المرهون، الملحقة به من تاريخ تسجيل التنبيه بنزع
الملكية حسب نص المادتين (887 ق م – 888 ق م ) .
و إذا كان الوضع الغالب هو أن يستوفي الدائن حقه من ثمن العقار إلا
انه في بعض الأحيان يهلك العقار فمحل الأفضلية يكون المبلغ الذي حل محل المرهون
(المادة 907 ق م )
ب : موضوع الأفضلية: و هو الحقوق التي يستوفيها الدائن بطريقة
الأفضلية و هي :
-أصل الدين وهو المبلغ الثابت في القيد .
-الفوائد المستحقة من وقت القيــد .
-المصروفات و تشمل نفقات الرهن و قيده و تحديده...إلخ و هذا ما نصت
عليه المادة 909 ق م ج:"يترتب على قيد الرهن إدخال مصاريف العقد و القيد و
التجديد إدخال ضمنيا في التوزيع و في مرتبة الرهن نفسها .و إذا سجل احد الدائنين
تنبيه نزع العقار ، انتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل "
ج: درجة الأفضلية:
للدائن المرتهن أن يتقدم على
الدائن العادي حتى و لو كان دين هذا الدائن الأخير قد نشا قبل القيد، أما التزاحم
على الأفضلية فهو لا يكون إلا بين دائنين أصحاب حقوق عينية تبعية ، فالتزاحم يقتضي
المفاضلة بين دائنين اكتسب كل منهم تأمينا خاصا على العقار ،و قد أخذ المشرع
الجزائري في فض هذا التزاحم بمبدأ
الأسبقية في القيد ، فقد رأينا أن المادة 904/01 ق م تقتضي بان مرتبة الرهن تحسب
من وقت القيد، و هذه بعض صورة التزاحم على الأفضلية :
1-التزاحم
بين الدائنين المرتهنين رهنا رسميا : الأصل أن
يقض التزاحم بسنهم طبقا للقاعدة الأسبقية في القيد فقدت قضت المادة 907 ق م بأن
يستوفي الدائنون المرتهنون بحقوقهم تجاه الدائنين العاديين ..." بحسب
مرتبة كل منهم و لو كانوا اجروا القيد في يوم واحد " فإذا قيدت رهون في يوم
واحد احتسبت مرتبة الأفضلية تبعا للساعة التي أجرى فيها القيد ".............ولتحميل البحث كاملا على Google Drive يرجى النقر هنـــا
[1] - مفهوم الغير: هو كل
شخص يمكن أن يضار من وجود الرهن الرسمي، او - بعبارة أخرى - هو كل شخص يضار من
مباشرة الدائن المرتهن لحقه في الأفضلية
والتتبع.
[2] - القيد : هو الإجراء الذي رسمه المشرع
لشهر الرهن الرسمي و الحقوق العينية التبعية عموما و الاحتجاج بها اتجاه الغير.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق