آثار الرهن الرسمي فيما بين المتعاقدين

ينشىء عقد الرهن التزاماً أساسياً على عاتق الراهن و هو الالتزام بترتيب حق الرهن،و ينشأ حق الرهن بمقتضى العقد،فالعقد ينشىء بحسب الأصل التزاماً على الراهن بترتيب حق الرهن على عقار مرهون لمصلحة الدائن المرتهن و هذا الالتزام ينتج أثره في الحال و بحكم القانون،و بالتالي إذا كان الراهن مالكاً للعقار و هذا شرط لصحة عقد الرهن فإن حق الدائن المرتهن ينشأ بمجرد العقد و لا تتوقف نشأته على إجراء لاحق كإجراء الشهر مثلاً،لأن الشهر لازم لنفاذ الرهن في مواجهة الغير و ليس لإنشاء الحق ذاته،و المشرع لم يميز بين العقد و الحق،فالرهن تارةً هو العقد المنشئ للحق،و تارةً أخرى هو الحق الناشئ عن العقد،و هذا لا يستقيم إلا مع اعتبار الحق في الرهن ملازماً للعقد و ناشئاً عنه مباشرة.

و الخلاصة أن الرهن يوجد ما بين المتعاقدين قبل نفاذه في مواجهة الغير،و من دلائل وجوده التزام الراهن بالضمان في مواجهة الدائن المرتهن، ولهذا أورد المشرع الجزائري بعض القيود التي ترد على حقوق الراهن على العقار المرهون ، و قد عالج المشرع الجزائري آثار الرهن الرسمي الفصل الثاني من الكتاب الرابع من القانون المدني و خص القسم الأول من هذا الفصل لآثار الرهن الرسمي فيما بين المتعاقدين من خلال المواد894إلى903 قانون مدني.

أولا- آثار الرهن الرسمي بالنسبة للراهن:

 

أ- حقوق الراهن:

ليس من طبيعة حق الرهن قبل حلول أجل الدين أن تنتقل للدائن المرتهن ملكية و حيازة العقار المرهون  وبالتالي فلا داعي لتقييد الراهن في مباشرته لسلطاته كمالك فيما لا يتعارض سواء مع الغاية من الرهن أو فيما لا يضر بالضمان المقرر للدائن المرتهن.

1-  حق الراهن في مباشرة سلطة التصرف : حسب ما نصت عليه المادة 894 ق م, بقولها " يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون على أن أي تصرف يصدر منه لا يؤثر في حق الدائن المرتهن "

ونميز في هذا الإطار بين ما يصدر من الراهن من تصرفات لا تؤثر في العقار المرهون ككيان مادي   و تلك التي تؤثر عليه .

×  التصرفات التي لا تؤثر في العقار المرهون ككيان مادي :  و نميز كذلك في إطار هذه التصرفات ما يصدر منها بعد قيد المرتهن لحقه و بين ما يصدر سابقا لقيده .

 - في حالة ما قيد المرتهن حقه أصبح هذا الحق نافذا في مواجهة الغير ، فله أن يتصرف في العقار بالبيع أو الهبة أو المقايضة أو الرهن (رسميا كان أم حيازيا) باعتباره مالكا بشرط عدم الإضرار بحق المرتهن إذ ينتقل العقار المرهون محملا بالرهن مادام الرهن قد قيد قبل تسجيل البيع أو المقايضة أو الهبة ، كذلك يستطيع الراهن أن يقرر على العقار حقا عينيا أصليا كحق انتفاع أو إرتفاق .

- أما قبل قيد المرتهن لحقه فإن مباشرة الراهن لسلطته في التصرف تعتبر مضرة بحق الدائن المرتهن فتخل بالتزامه بضمان سلامة الرهن لأن ما يتقرر للغير من حقوق تشهر(تسجيلا أو قيدا) قبل قيد المرتهن لحقه من شانه نفاذها في مواجهة المرتهن ولا يستطيع هذا الأخير أن يحتج في مواجهتهم بحقه في الرهن إلا أن له :

الحق في طلب إسقاط الأجل و حلول الدين فورا بسبب إضعاف الراهن لما قدمه من تامين (المادة 211 ق م ) ما لم يطلب المرتهن الحصول على تامين بديل كاف

× التصرفات التي تؤثر في العقار المرهون  ككيان مادي : قد تتخذ تصرفات الراهن في العقار المرهون الشكل الذي يؤثر في كيان العقار بحيث تقل قيمته الاقتصادية الأمر الذي ينتهي إلى إضعاف ضمان الدائن المرتهن فنتعرض فيما يلي لصورتين من صور هذه التصرفات  :                                                                                

- التصرف في العقار المرهون باعتباره  منقولا بحسب المآل :  و من أمثلة هذه التصرفات أن يبيع الراهن العقار بقصد هدمه و حصول البائع على أنقاضه أو أن يتصرف في أشجار مغروسة في الأرض بقصد قطعها ، فمثل هذه التصرفات تتضمن انتقاص من قيمة العقار بالاعتداء على كيانه المادي (طبيعته) و لذلك يحق للمرتهن أن يعترض على كل عمل يكون من شانه إنقاص ضمانه انقاصا كبيرا طالما أن العقار لم يهدم فعلا (بيع لكنه لم يهدم) و له في حالة الاستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفظية و أن يرجع على الراهن بما ينفق في ذلك ، كما أن للمرتهن أن يطلب إلى القاضي وقف هذه الأعمال و اتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر،و قد يتحيز الدائن المرتهن بدلا مما  تقدم أن يطلب إسقاط الأجل لإضعاف التأمين.

أما إذ هدم العقار فعلا و دخل في حيازة المشتري فإن حق الدائن المرتهن في الرهن إنتقل بمرتبته إلى الحق الذي يترتب على ذلك من مبلغ التعويض عن الضرر أو مبلغ التأمين أو الثمن المقرر مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة (المادة 900 قانون مدني) .

كما أن للدائن المرتهن الخيار بين أن يطلب تأمينا كافيا أو أن يستوفي حقه فورا المادة 899 قانون مدني                - بيع العقار بالتخصيص:إن التصرف في العقارات بالتخصيص يشكل ضررا بالنسبة للدائن المرتهن لأنه ينقص منه قيمة الضمان  و حماية له من تصرفات الراهن في العقارات بالتخصيص يقتضي التفرقة بين فرضين :

·  إذا أصبح المتصرف إليه حائزا للعقارات بالتخصيص :في مثل هذه الحالة نفرق بين أن يكون هذا المشتري حائزا حسن النية أو سيئها :

-إذا كان سيىء النية جاز للمرتهن إسترداده ولا يستطيع المشتري التمسك بقاعدة الحيازة .

-أما إذا كان المشتري حسن النية فإن حق الدائن المرتهن في التتبع ينقضي لأن المشتري يحتج عليه بحيازته للمنقول بحسن النية و ما يبقى للدائن إلا الحجز على الثمن و التنفيذ عليه بالأفضلية .

·إذا لم يصبح المتصرف إليه حائزا للعقارات بالتخصيص :  في هذا الفرض تكون العقارات بالتخصيص ما زالت في حيازة الراهن المتصرف رغم بيعها فعلا فيكون من حق الدائن المترهن :

- أن يعترض على نقل هذه العقارات بالتخصيص إذا ترتب على نقلها الانتقاص  من قيمة  العقار المرهون .

- أن يطلب تعيين حارس عند اللزوم ليحول دون أن يتم هذا النقل .

- و له أيضا أن يتخذ هذه الخطوات حتى في مواجهة المشتري حسن النية ( المادة 898 ق م ) .

- و أخيرا فانه في جميع الحالات التي يتم فيها بيع العقارات بالتخصيص و يحدث ذلك البيع إنتقاصا في قيمة العقار المرهون ، فإن الدائن المرتهن يستطيع أن يطلب إسقاط الأجل لإضعاف التأمين و تقاضي دينه فورا 2- حق الراهن في مباشرة سلطة الاستعمال و الاستغلال: باعتبار الراهن مالك و حائز للعقار المرهون فله الحق في استعماله إلى حين التنفيذ عليه فيما ليس من شانه انتقاص أو إضعاف الضمان المقرر للمرتهن إضعافا كبيرا و ذلك بالإقلال من قيمة العقار أو إضعافها، فليس له أن يخرب العقار أو يتركه يتخرب بإهماله و للدائن المترهن طالما أن هذا الموقف يعرض حقوقه للخطر أن يعترض على مسلك الراهن و قد يأخذ هذا الاعتراض شكل طلب من الدائن المرتهن بتعيين حارس على العقار يتعهد بصيانته و حفظه  ،إذن :

- للراهن حق استعمال الشيء المرهون بقدر ما يحتاج إليه و أسرته الخاصة أنفسهم و ذلك دون الإخلال بالأحكام التي يقررها السند المنشيء للحق (855 ق م ) .

- للراهن سلطة استغلال العقار المرهون وجني ثماره و ليس للدائن أي حق عليها قبل تسجيل التنبيه بنزع الملكية إذ لا تلحق الثمار بالعقار المرهون إلا منذ هذا التاريخ و أهم أنواع الاستغلال هو تأجير العقار المرهون و قبض أجرته و حوالتها  مقدما .                                                    

وهذا التصرف يعتبر من أعمال الإدارة التي يجوز للراهن القيام بها  .و هذا ما جاءت به المادة 895 ق. م " إن للراهن الحق في إدارة العقار المرهون و في قبض ثماره إلى وقت إلحاقها بالعقار " .                                     

×  تأجيــر العقـار المرهـون: المادة  896  ق م ميزت بالنظر إلى مدة الإيجار بين نوعين :

النـوع الأول : إذا كانت مدة الإيجار تقل عن 9 سنوات

النوع الثاني : إذا كانت مدة الإيجار 9 سنوات فأكثر ، هناك صورتين أيضا :

×  المخالصة بالأجرة مسبقا و الحوالة بها :  كما للراهن حق تأجير العقار المرهون له كذلك قبض الأجرة و تحويلها، و لكن هذا قد يلحق ضررا بالدائن المرتهن إذا قبض الراهن الأجرة عن المدة اللاحقة لتسجيل التنبيه بنزع الملكية (و تلحق به الحوالة بالأجرة لأن حق الدائن يتعلق بها من ذلك الحين لذا تدخل المشرع و نظم هذه الأحكام في المادة 897 قانون مدني من خلال التمييز بين صورتين هما :

الصورة الأولى : المخالصة بالأجرة مسبقا أو الحوالة بها لمدة 3 سنوات أو اقل

الصورة الثانية : إذا كانت المخالصة بالأجرة مسبقا أو الحوالة بها لمدة تزيد عن 3 سنوات :

ب- التزامات الراهن :

1- الالتزام بإنشاء حق الرهن : إذا كان الراهن مالكا للعقار المرهون نشأ حق الرهن لمصلحة المرتهن من تلقاء نفسه بمجرد انعقاد العقد و لا يتوقف على أي إجراء لاحق كإجراء القيد مثلا،لأن القيد واجب لنفاذ الرهن في مواجهة الغير و ليس لنشأة الحق ذاته تطبيقا للمادة 902 قانون مدني جزائري ،و مع ذلك يرى جانب من الفقه انه ليس صحيحا ما يقال من أن عقد الرهن ينشىء حق الرهن فيما بين المتعاقدين و أن هذا القيد يجعل هذا الحق نافذا على الغير، فالواقع أن حق الملكية و كل حق عيني آخر يتعلق بعقار، لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ إشهاره في مجموعة البطاقات العقارية ،و لذلك فإن الرهن مصدره القيد لا العقد

إذن : فالدائن المرتهن لا ينشأ حقه في التنفيذ على العقار المرهون بمجرد العقد و لا يمكن  له مباشرة الأفضلية في حالة تعدد الدائنين المرتهنين و لا يمكن له تتبع العقار إذا دخل في ذمة شخص آخر إ ذا لم يكن حقه قد أشهر.

2- التزام الراهن بضمان سلامة الرهن: يتمثل التزام الراهن بضمان سلامة الرهن في التزامه بضمان تعرضه الشخصي للمرتهن و كذا ضمان تعرض الغير له سواء كان التعرض مادي أو قانوني باعتبار أن عقد الرهن الرسمي هو عقد ضمان.

-فإذا هلك أو أتلف العقار المرهون (كل ما يمس سلامته) و لو كان راجعا لسبب أجنبي فإنه يتحمل نتيجة ذلك، لأن الراهن ملزم بذلك و كان للمرتهن حقوق قررها المشرع الجزائري حماية له تتمثل في:

* حق الرجوع على الراهن: تختلف أحكام الرجوع بإختلاف ما إذا كان الهلاك بفعل الراهن أو بسبب لا ينسب له و هذا إذا لم يحل محله حق آخر

أ- إذا كان الهلاك أو التلف بخطأ الراهن، كان الدائن المرتهن مخيرا بين أن يطلب تأمينا كافيا لضمان الدين أو يستوفي في حقه فورا -899/01 ق مدني ج .

ب-إذا كان الهلاك او التلف راجعا لسبب أجنبي عن الراهن و المرتهن (كأن يهلك العقار المرهون أو يتلف بسبب الغير أو قوة قاهرة ) كان الخيار للراهن بين إسقاط الأجل و دفعه فورا إلى الدائن و بين تقديم تأمين كاف له بدلا من التأمين الذي هلك و هذا تطبيق للفقرة 02 من المادة 899 ق م                

*انتقال حق الدائن المرتهن إلى ما يحل محل العقار المرهون :   تقضي المادة 900 من القانون المدني بأنه إذا هلك العقار المرهون أو تلف لأي سبب كان، إنتقل الرهن بمرتبته إلى الحق الذي يترتب على ذلك كالتعويض أو مبلغ التأمين أو الثمن الذي يقرر مقابل نزع ملكيته للمنفعة العامة .              

3- التزام الراهن بنفقات الرهن : تنص المادة 883 /02  قانون مدني على ما يلي " و تكون مصاريف العقد على الراهن  إلا إذا اتفق على غير ذلك "  .

يتضح من هذا النص أن الراهن هو الملتزم بنفقات الرهن فهو الذي يدفع مصاريف العقد و القيد و غيرها ، إلا أن هذا النص ليس أمرا و لا متعلق بالنظام العام لذا يجوز الاتفاق على خلافة كأن يتفقا مثلا على تحمل المصاريف مناصفة مثلا .

 

ثانيا - آثار الرهن الرسمي بالنسبة للمرتهن :

إن عقد الرهن الرسمي من العقود الملزمة لجانب واحد هو الراهن، لذا فإن عقد الرهن لا يفرض التزاما على المرتهن و إنما يمنحه حقا عينيا تبعيا على المال المرهون هو حق الرهن، فللدائن المترهن حقوقا قبل حلول اجل الدين و بعد حلوله ..

 

أ- حقوق المترهن قبل حلول الأجل :

في هذه الفترة لا يكون للدائن المرتهن سوى الحق في مراقبة ما يترتب عليه المساس بحقه أو الإنقاص منه ، فإذا حدث ذلك فله اتخاذ الإجراءات التحفظية اللازمة للمحافظة على العقار المرهون من التلف .

ب- حقوق المرتهن بعد حلول الأجل :

إذا حل اجل الدين و لم يف المدين بالدين  جاز للدائن المرتهن التنفيذ على العقار المرهون متبعا في ذلك إجراءات معينة فرضها القانون بحسب ما إذا كان الراهن مدينا أم كفيلا عينيا .

1- إذا كان الراهن هو المدين : في هذه الحالة إذا حل أجل الدين يطالب الدائن المرتهن المدين بالوفاء الاختياري للدين، و يعد هذا  بمثابة تنبيه للمدين ، فإذا وفى  انقضى الدين و انقضى تبعا له الرهن الرسمي (893 ق م ) .

- و إذا رفض أو لم يستطيع الوفاء بسب عسره انتقل الدائن المرتهن لإجراءات التنفيذ الجبري على العقار المرهون وفقا للآجال و الأوضاع المقررة في قانون  الإجراءات المدنية و الإدارية حسب نص المادة 902/01  قانون مدني : " يمكن للدائن بعد التنبيه على المدين بالوفاء ، أن ينفذ بحقه على العقار المرهون و يطلب بيعه في الآجال ووفقا للأوضاع المقررة في قانون الإجراءات المدنية "

يمكن تلخيص إجراءات التنفيذ على العقار المرهون كالتالي :

2-إذا كان الراهن هو كفيل عيني : باعتبار أن الكفيل العيني هو راهن ضامن لدين الغير، فإن مسؤوليته تتحدد بالمال الذي قدمه ضمانا لدين المدين، و من ثم لا يجوز للدائن المرتهن أن ينفذ على غيره (901 ق م إ ) فليس للدائن المرتهن أن يرجع على الكفيل العيني وحده إلا بعد  رجوعه على المدين و بهذا يستطيع الكفيل في هذه الحالة أن يتمسك بحقه في الدفع بالرجوع  باعتباره مدينا تابعا و ليس مدينا أصليا ،و لا يستطيع التمسك بالدفع بتجريد المدين إلا إذا وجد اتفاق يقضي بغير ذلك حسب المادة 901 السالفة الذكر .

و على ضوء هذا التحديد يمكن القول انه لا يمكن للدائن المرتهن أن ينفذ على عقار الكفيل العيني إلا بعد القيام بإجراءات التنبيه بالوفاء ضد المدين ،إذ يستطيع الكفيل العيني أن يتخلص من توجيه إجراءات التنفيذ ضده إذا  هو تخلى عن العقار المرهون وفقا  للأوضاع  والأحكام التي يتبعها الحائز في تخلية العقار (المادة 902/02 ق م ) .

هذا و قد لا يختار الكفيل العيني تخلية العقار فللدائن المرتهن أن يجري التنفيذ بموجب عقد الرهن كما لو كان يجريه في مواجهة مدينه إذا كان هو الراهن.

ج- القيود الواردة على حقوق المرتهن:                                                    

حسب نص المادة 903 ق م،يقع  باطلا بطلانا  مطلقا كل اتفاق يمنح الدائن الحق إذا لم يستوف حقه عند حلول الأجل،في أن يتملك العقار المرهون في نظير حق معلوم أيا كان ،أو في أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات القانونية( شرط الطريق الممهد أو الطريق الأسهل )التي نص عليها قانون                        الإجراءات المدنية في شان التنفيذ الجبري ،و يرجع البطلان هنا لمخالفة الاتفاق للنظام العام و هذا البطلان المطلق لا يؤثر في صحة عقد الرهن ذاته إلا إذا كان الشرط هو الباعث على إبرامه .

و لكن يجوز بعد حلول اجل الدين أو قسط منه الاتفاق على أن يتنازل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاءا لدينه .

 

ملاحظة هامة : يرجى من الطلبة النظر في القوانين المحينة و المعدلة...

لتحميل الورقة البحثية الجاهزة للطباعة يرجى النقر هنا