التزامات أطراف عقد الاعتماد الايجاري

یعد عقد الاعتماد الایجاري من العقود الملزمة لجانبین والتي یؤخذ كل طرف مقابل لما أعطى، لذلك فهو یرتب التزامات  متقابلة في ذمة طرفي العقد، بحیث یمثل بعضها حقوقا لأحد الطرفین و یقابله التزامات  الطرف الآخر، ولتقلیل حجم الخلافات بین الطرفین، یجب تنظیم الآثار المترتبة من هذا العقد، و هذا ما حرص علیه المشرع الجزائري الذي نظم الأمر رقم96-09 المتعلق بالاعتماد الإیجاري.

أولا -التزامات  المؤجر في عقد الاعتماد الإیجاري:

بمجرد إبرام عقد الاعتماد الإیجاري فإن المؤجر یلتزم اتجاه المستأجر بجملة من الالتزامات، وهذه الأخیرة لا تخرج عن الالتزامات  التي یرتبها عقد الإیجار على المال المؤجر، إلا ما لا یتفق مع طبیعة عقد الاعتماد الإیجاري، ولهذا سنتطرق للالتزامات الرئیسیة الواقعة على عاتق المؤجر، في هذا العقد مع التمییز بین الالتزامات  الاختیاریة والالتزامات  الإجباریة.

أ-  التزامات  المؤجر الاختیاریة:

بناء على القواعد الخاصة بعقد الاعتماد الایجاري، والقواعد العامة في القانون المدني، یقع على عاتق المؤجر التزامات  رئیسیة، ویمكن للمؤجر إعفاء نفسه من هذه الالتزامات  بالاتفاق مع المستأجر، وذلك نظرا  لعدم تعلق أحكامها بالنظام العام،و تتمثل هده الالتزامات في الالتزام بالتسلیم، والالتزام بالضمان. 

1- الالتزام  بالتسلیم:

یعتبر التزام بتسلیم العین المؤجرة أساس وجوهرة عقد الإ یجار، ففي حالة غیاب هذا الالتزام  تصبح التزامات  المؤجر دون سبب مما یؤدي الى بطلان العقد . كما نصت المادة 8 من الأمر رقم 96-09 المتعلق بالإعتماد الإیجاري یقع على عاتق المؤجر ما یلي: " الالتزام  بتسلیم الأصل المؤجر طبقا للخصوصیات التقنیة المعینة من قبل المستأجر في الحالة وفي التاریخ المتفق علیهما في عقد الإعتماد الإیجاري" 

ویعرف التسلیم أیضا بأنه: " دفع الشيء أو الأصل المؤجر تحت تصرف المستأجر بشكل یمكنه الانتفاع به "

صور التسلیم: 

-یتم التسلیم حسب القواعد العامة، إما بشكل فعلي أو بشكل حكمي.

- یكون التسلیم حكمیا بمجرد تراضي  المتعاقدین أن العین المؤجرة قد تم تسلیمها من المؤجر إلى المستأجر، فهو یتمیز عن التسلیم الفعلي بأنه تصرف قانوني ولیس عملا مادیا،إنما التسلیم الفعلي یكون بوضع العین المؤجرة تحت تصرف المستأجر بحیث یتمكن هذا الأخیر من حیازتها والإنتفاع بها دون عائق  ویتمیز عقد الإعتماد الإیجاري بقواعد خاصة فیما یخص الالتزام  بالتسلیم، إذ أن الأموال المؤجرة لا تكون مملوكة إبتداء للمؤجر بل یشترى بغیة تأجیرها، فالمستأجر هو الذي یقوم بالاستلام مباشرة من المورد أو المقاول في أغلب الأحیان إن تسلیم الأموال محل العقد تتخذ واحدة من هاتین الصورتین .

• التسلیم المباشر:یتم التسلیم فیه مباشرة من المؤجر إلى المستأجر، بعدما یتسلم المؤجر الأموال محل العقد من المورد أو المقاول، وقد یحدث التسلیم مباشرة كما هو الحال في الإعتماد الإیجاري اللاحق.

• التسلیم غیر المباشر: وهي حالة تسلیم المستأجر الأموال المؤجرة من المورد أو المقاول، وهذا باتفاق المؤجر والمستأجر على ذلك. 

حالة التسلیم وكیفیة تنفیذه:

• حالة تسلیم الأصل المؤجرة:عقد الاعتماد التجاري لا یخالف القواعد العامة، حیث یلتزم المؤجر التمویلي بتسلیم الأموال المؤجرة سواء كانت منقولات أو عقارات مع ملحقاتها إلى المستأجر في حالة صالحة لكي تؤدي الغرض المتفق علیه في العقد والمؤجر ملزم بإجراء جمیع الترمیمات الضروریة واللازمة المتعلقة بالأصل المؤجر قبل تسلیمه للمستأجر. 

• كیفیة تنفیذ الالتزام  بالتسلیم:  یتم التسلیم حسب القواعد العامة، في الوقت الذي یعینه المتعاقدان، فإذا لم یعین المتعاقدان صراحة  میعاد التسلیم فیرجع الطرفان المتعاقدان إلى العرف في تعیین هذا المیعاد، وٕ إلا فإنه یجب التسلیم فور انعقاد العقد.

فكیفیة التسلیم قد تكون تسلیما فعلیا أو حكمیا، فیكون فعلیا إذا كانت الأصول المؤجرة تحت تصرف المؤجر فیتمكن المستأجر التمویلي من الانتفاع بها دون عائق أو مانع، ویكون حكمیا إدا كانت هذه الأموال تحت ید المستأجر لأي سبب من الأسباب،كرهن أو ودیعة.

2- التزام المؤجر بالضمان:

یلتزم المؤجر وفقا لما تقتضي به القواعد العامة تجاه المستأجر بالضمان.وهو نوعان ضمان التعرض و الاستحقاق وضمان العیوب الخفیة،و في الاعتماد الایجاري للأصول المنقولة یضمن المؤجر المستأجر من كل سبب یحول دون الانتفاع بالأصل المؤجر،والناتج عنه أو عن شخص أخر ویشمل الالتزام بالضمان، ضمان التعرض ،ضمان العیوب الخفیة ،تبعة الهلاك.

ضمان التعرض: نصت المادة 483 من القانون المدني على ضمان التعرض كما یلي: " على المؤجر أن یمتنع عن كل تعرض یحول دون انتفاع المستأجر بالعین المؤجرة، ولا یجوز أن یحدث بها أو بملحقاتها أي تغییر ینقص من هذا الانتفاع".ولا یقتصر ضمان المؤجر على الأفعال التي تصدر منه أو من تابعه، بل یمتد إلى كل ضرر أو تعرض قانوني صادر من مستأجر آخر أو أي شخص تلقى الحق عن المؤجر وقد نصت أیضا المادة 490 من القانون المدني على ما یلي: " یبطل كل اتفاق یتضمن الإعفاء أو التحدید من الضمان بسبب التعرض القانوني.

ویبطل كل اتفاق الإعفاء التخفیف من ضمان العیوب إذا أخفاها المؤجر "غشا."

ویشترط في التعرض أن یكون فعلیا ولیس احتمالیا، سواء صدر من الشخص المؤجر أو من أحد تابعیه، كأن یخطأ المؤجر بأفعاله أو تصرفاته في اختیار الأصل المؤجر المخالف للمواصفات والبیانات التي اشترطها المستأجر، كما یتعدى ضمان المؤجر إلى ضمان التعرض الصادر من العین الذي یستند فیه ذلك الغیر إلى حق یدعیه على العین المؤجر، ویكون من شأنه الإخلال بانتفاع المستأجر بهذه العین ، إلا أن القواعد العامة تقتضي بأن المؤجر لا یضمن للمستأجر التعرض الصادر عن الغیر باعتبار أن الغیر أجنبي عن العقد، وهذا ما نصت علیه المادة 487 من القانون المدني. 

ضمان العیوب الخفیة:تلتزم الشركة المؤجرة بضمان العیوب الخفیة ، فتضمن للمستأجر كل عیب یحول دون انتفاعه بالمال المؤجر ،او ینقص من هدا الإنتفاع ، والعیب الخفي هو الذي من شأنه أن یحول دون الانتفاع بالمأجور على النحو المقصود حسب أحكام الإیجار، بحیث أن المستأجر یمتنع على الاستئجار لو علم به حیث نصت المادة 488 من القانون المدني الجزائري"یضمن المؤجر للمستأجر المقصود بالعیب الموجب للضمان" ، ویشترط في العیب الذي یضمنه المؤجر للمستأجر أو یكون مؤثرا بمعنى أن یؤدي إلى حرمان المستأجر من الانتفاع بالأصل المؤجر، أو حصول نقص فاحش في الانتفاع به ، كما یجب أن یكون العیب خفیا ویكون خفیا، إذ لم یتمكن المستأجر أن یكشفه لو قام بفحص الشيء المؤجر بعنایة الرجل العادي، كما یضمن المؤجر العیب الخفي إذ تعمد إخفائه بطریقة الغش .

تبعة الهلاك:إن الالتزام الأساسي الذي یقع على عاتق المؤجر هو تمكین المستأجر من الاستمرار في الانتفاع بالأموال المؤجرة، لذلك فهو یتحمل تبعة الهلاك للأموال المؤجرة، لأن هلاك محل العقد یعني استحالة تنفیذ المؤجر لالتزامه مما یعطي الحق للمستأجر أن یمتنع عن تنفیذ التزامات المقابلة وطلب فسخ العقد. وٕ إن تبعة هلاك المال المؤجر أثناء مدة الإیجار تقع على عاتق المؤجر فهو المالك لهذا المال، وفي هذه الحالة یعد عقد الإیجار التمویلي مفسوخا بقوة القانون، إذا هلك المال المؤجر كلیا، ویتوقف المستأجر عن دفع بدل الإیجار.أما في حالة الهلاك الجزئي فیتم النظر إلى مقدار الهلاك، فإن لم یكن من شأن هذا الهلاك أن یؤدي إلى عدم صلاحیة الأموال للانتفاع الذي أجر من أجله أو لم یؤدي إلى نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا فلا یتم فسخ العقد

ب-التزامات  المؤجر الإجباریة:

وهي التزامات  الواجبة على المؤجر القیام بها وتنفیذها على النحو المقرر  قانونا واتفاقا دون إمكانیة الإعفاء منها أو التحایل عنها، وهي تشكل أساس قیام عقد الاعتماد الایجاري، وتتمثل هذه الالتزامات  في كل من الالتزام  بالتمویل والالتزام  بنقل ملكیة الأصل المؤجر .

1- التزام المؤجر بالتمویل:

یعتبر التمویل العنصر الأساسي في عقد الاعتماد الإیجاري، حیث أن المؤجر التمویلي یلتزم بتمویل المستأجر التمویلي عن طریق شراء  المعدات محل العقد  وٕ ان المؤجر التمویلي لا یملك الأشیاء محل العقد بل یقوم بشرائها ، وتتمیز عملیة الشراء هذه بأن المستأجر هو الذي یقوم بالشراء  نیابة عن المؤجر، ومع ذلك تبقى هذه العملیة خاضعة للقواعد العامة في القانون المدني  وبموجب عقد الاعتماد الإیجاري یكون المؤجر ملزما بتمویل المستأجر فبمجرد رفضه التمویل تقوم مسؤولیته أمام المستأجر فیؤدي إلى تجمید عملیة الاعتماد الایجاري إضافة إلى الأضرار التي تلحق طرفي العقد، فهنا نقوم بالتمییز بین رفض التمویل قبل وبعد إبرام عقد الاعتماد الایجاري. 

رفض التمویل قبل إبرام عقد الإعتماد الإیجاري: لشركة الاعتماد الایجاري الحریة الكاملة في رفض تمویل المشروع طالب التمویل ما دام أنها لم تتعهد تجاهه بأي التزام معین إلا أن هناك من یرى أن شركة الاعتماد الایجاري، فإن كانت مرخصة للقیام بهذا العمل، إلا أنها غیر ملزمة بالتمویل وإبرام العقد وهناك من یقول أیضا، إذا كان هذا الرفض دون درء ضرر، وكان في الوقت ذاته ضار بمصالح المشروع طالب التمویل، فلهذا الأخیر حینئذ المطالبة بالتعویض لجبر الضرر الذي لحق به.

رفض المؤجر التمویلي التمویل بعد إبرام عقد الإعتماد الإیجاري: إذا رفض المؤجر القیام بالتمویل بعد إبرام العقد، فإن هذا سیجعله مسؤولا تجاه المستأجر بناء على أحكام المسؤولیة العقدیة لإخلاله بالتزام عقدي فالتزام المؤجر هنا بتحقیق نتیجة یعني أن یثبت المستأجر عدم تحقق الغایة المطلوبة لمساءلة المؤجر عقدیا، ولا یمكن للمؤجر دفع المسؤولیة عن نفسه، إلا إذا أقام الدلیل على وجود سبب أجنبي یرتب عدم التنفیذ  حسب نص المادة 07 من القانون المدني،وعملیة الشراء لا تكون إلا بعد إبرام هذا العقد وهناك من یقول أیضا، إذا كان هذا الرفض دون درء ضرر، وكان في الوقت ذاته ضار بمصالح المشروع طالب التمویل، فلهذا الأخیر حینئذ المطالبة بالتعویض لجبر الضرر الذي لحق به .

2- الالتزام  بنقل ملكیة الأصل المؤجر:

عند نهایة عقد الاعتماد الإیجاري، یكون المؤجر ملزم بنقل ملكیة الأصل المؤجر للمستأجر، إذا ما اعمل هذا الأخیر خیار الشراء  الممنوح له بعقد الاعتماد الإیجاري، والذي نص علیه الأمر رقم 96-09 المتعلق بالاعتماد الإیجاري ویبرز نقل ملكیة كالتزام یقع على عاتق المؤجر التمویلي سواء للعقار أو المنقول، فإن كان هدف المؤجر هو استرداد رأس ماله في تمویل الأصل المؤجر فضلا عن مبالغ مستحقة وتتمثل خيارات  المؤجر في كیفیة نقل ملكیة الأصل المؤجر في ،خیار المستأجر بشراء الأصل المؤجر،طرق نقل الملكیة حسب طبیعة الأصل المؤجر،تصرف المؤجر في الأصل المؤجر خلا ل فترة الإیجار.

• خیار المستأجر بشراء الأصل المؤجر: خیار المستأجر بشراء  الأصل المؤجر یثیر مجموعة من الإشكالات، یأتي في مقدمتها مسألة التكیف القانوني لهذا الخیار، وبكیفیة أعمال  خیار الشراء  في حال تعدد الأصول المؤجرة، ومسألة ارتباط هذا الاختیار بقیام المستأجر بتنفیذه لكافة التزامات ، وكذا احتمالات أعمال  خیار الشراء  من عدمه من طرف المستأجر. 

احتمالات إعمال   الخیار بالشراء  من طرف المستأجر: یتم إعمال   الخیار بالشراء  من طرف المستأجر في الموعد الذي تم تحدیده عادة في عقد الاعتماد الایجاري، والذي یكون في شهر أو شهرین أو أكثر أو أقل، وٕ إلا اعتبر المستأجر متنازلا عن حقه في خیار الشراء ، فإذا لم یتم تحدید موعد معین لإعلان الرغبة بالشراء ، فعلى المستأجر أن یعلنها على المؤجر في وقت مناسب، أي قبل نهایة العقد بمدة كافیة تسمح للمؤجر بأخذ الاحتیاطات اللازمة بالنسبة للأصول المؤجرة.

خیار الشراء  في حالة تعدد الأصول المؤجرة: ینصب خیار الشراء  الممنوح للمستأجر بموجب عقد الاعتماد الایجاري على جمیع الأصول المؤجرة أو بعضها، وفقا لما تقضي به المادة 07 من الأمر رقم فیما 96-09 فيما یتعلق بالأصول العقاریة، وكذا المادة 09 فیما یتعلق بالمحلات والمؤسسات التجاریة والمؤسسات الصرفیة .

• طرق نقل الملكیة حسب طبیعة الأصل: یلتزم المؤجر بنقل ملكیة الأصل المؤجر إلى المستأجر خالیا من القیود والحقوق العینیة والتبعیة التي تثقله، كما أنه من المستحیل أن یفرض علیه مثلا بند عدم إمكانیة التصرف لتناقضه مع حریة انتقال الأموال.

نقل ملكیة الأصل المنقول: لانتقال ملكیة الأصل المنقول إلى المستأجر یجب ان یقوم بسداد كامل الثمن المحدد في العقد، ویعتبر هذا الشرط كشرط واقف لانتقال الملكیة، كما نجد أن المنقول المؤجر یظل محتفظا بطبیعته فیه ولو كان المستأجر قد أثبته وألحقه بعقار. 

نقل ملكیة الأصل العقاري: یخضع انتقال الأصل العقاري بشكل عام إلى قاعدة رسمیة ، وهو ما نصت علیه المادة 324مكرر01في فقرتها الأولى والتي جاء نصها كالآتي: "زیادة عن العقود التي یأمر القانون بإخضاعها إلى شكل رسمي یجب تحت طائلة البطلان، تحریر العقود التي تتضمن نقل ملكیة عقار أو حقوق عقاریة" 

ثانيا- التزامات  المستأجر في عقد الاعتماد الایجاري:

یكون المستأجر ملزما بالقیام بكافة الالتزامات  المنصوص علیها في القواعد العامة لعقد الایجاري الأحكام المنصوص في القانون المدني مقابل حق الانتفاع الممنوح له من المؤجر ضمن عقد الاعتماد الایجاري ما لم یوجد اتفاق یقضي بخلاف ذلك.

و تتمثل التزامات  المستأجر في عقد الاعتماد الایجاري ،الالتزامات المالیة،و الالتزامات  الغیر مالیة .

1-  الالتزامات  المالیة للمستأجر:

إن المؤجر لا یلتزم في عقد الاعتماد الایجاري إلا من أجل تحقیق مكاسب مالیة من وراء هذه العملیة، یكون على المستأجر التعهد بالوفاء بها خلال المدة التأجیریة على الأصل العام، وتتمثل التزامات  المالیة للمستأجر ،الوفاء بأقساط الإیجار، والالتزام  بالتأمین على الأصل المؤجر.

• الالتزام  بالوفاء بأقساط الایجار: یرد عقد الإیجار التمویلي على الانتفاع بالعین، المؤجرة، ویعد الوفاء بالأجرة التزاما یقع على عاتق المستأجر مقابل انتفاعه بالعین المؤجرة وهي بالنسبة إلى المؤجر ربع العین المؤجرة في مفهومه الاقتصادي وثمارها المدنیة في مفهومها القانوني. 

تحدید قیمة قسط الایجار: إن تحدید مبلغ الإیجار یضمن عملیة التمویل والتوازن المالي ، وقد اشترط المشرع الجزائري في المادة11من الأمر 96-09  أن یحدد مبلغ الإیجار.

معدلات أقساط اجرة عقد الاعتماد الایجاري: یتم دفع الأجرة على شكل أقساط شهریة أو سنویة أو نصف سنویة، كما تتخذ سلما خطیا أو متناقضا حسب ما نصت علیه المادة 15/2من الأمر رقم96-09." أن تكون الايجارت متساویة ومتناسبة مع مدة الإیجار". أما السلم المتناقص أي تكون فیه الايجارت مرتبطة بالنظام الضریبي وهو نظام تخفیض الأخطار بالنسبة للمستأجر والمؤجر.

استحقاق قسط الایجار: إن الاتفاق الذي یتم بین طرفي عقد الاعتماد الایجاري، سواء تعلق الأمر بتاریخ الوفاء بقسط الایجار، أو بالمكان الذي یتم فیه هذا الوفاء، هو الذي یحدد استحقاق قسط الایجار.

تاریخ دفع قسط الایجار: یتم الاتفاق بین طرفي العقد على مواعید سداد هذه الأقساط بشكل شهري أو فصلي أو سنوي وفقا لما یتناسب مع مقدرة المستأجر على الدفع.

مكان دفع قسط الایجار: یتم الاتفاق على أن یكون الدفع في المركز الرئیسي للمؤجر ، حیث أن عقد الاعتماد الایجاري یتضمن شرط مفاده أن قسط الایجار محمول ولیس مطلوب .

ضمانات الوفاء بالأجرة: إن شركة الاعتماد الایجاري تفرض على المستأجر بعض الضمانات الإضافیة، وتتمثل أهم هذه الضمانات في التأمینات العینیة، الكفالة، التأمین على الحیاة.

• التزام المستأجر بتأمین الأصل المؤجر.

تقضي المادة34  من الامر 96-09 على انه:"  یمكن ان یضع عقد الاعتماد الایجاري على عاتق المستأجر التزام بتأمین الأصل المؤجر على حسابه ضد مخاطر الإتلاف الكلي او الجزئي والتي تحد او تمنع الاستعمال المتفق علیه" ،و یتضمن التزام المستأجر في تأمین الأصل المؤجر.،مضمون الالتزام بالتامین.

حالة الهلاك الكلي للأصل المؤجر: إن التأمین یشمل عادة الأخطار التي تسبب الهلاك المادي والتي تكون نتیجة قوة قاهرة، أو إ لخطأ المستأجر أو الغیر، حیث لا یتصور الخطأ من جانب المؤجر للحیاد التام لهذا

الأخیر في هذه العملیة ،إن عقد الاعتماد الایجاري  ینص على انفساخ العقد في حالة هلاكه هلاكا كلیا، وهذا ما نصت علیه أیضا المادة 181/1من القانون المدني ، فیما یتعلق بالأصول المنقولة ، أما بالنسبة للأصول غیر منقولة، فلا مجال لانفساخ العقد الایجاري في حالة هلاك الأصل غیر منقول هلاكا كلیا، فیكون المستأجر ملزما بإعادة الأصل العقاري، فیتم تخصیص مبلغ التأمیل لتمویل إعادة بناء العقار.

حالة الهلاك الجزئي للأصل المؤجر:لا نمیز في الهلاك الجزئي بین الأصل المنقول وغیر منقول، حیث یلتزم المستأجر على نفقته بإعادة الأصل إلى حالته الأولى بإجراء الإصلاحات والتغييرات المناسبة، فهو یدخل ضمن التزام المستأجر بالصیانة و الإصلاح ، أما في حالة الهلاك الكلي للعقار، فالمستأجر لا یلتزم بإعادته إلى حالته الأصلية على نفقته، وٕانما من مبلغ التأمین الذي یخصص لهذا العین، وجاء هذا الفرق نتیجة إما من إرهاق مالي للمستأجر لا یمكن أن یتحمله عند إعادة بناء العقار بشكل كلي، إما في حالة هلاك العقار هلاكا جزئیا یلتزم المستأجر بإعادة العقار إلى حالته الأصلية على نفقته ویعوضه المؤجر من مبلغ التأمین بعد إتمام ذلك 

2- الالتزامات  غیر مالیة للمستأجر:

هي التزامات  لیست ذات طبیعة مالیة، وتتمیز بأنها التزامات  القیام بعمل، فالمستأجر ملزم بموجب عقد الاعتماد الایجاري القیام ببعض الأعمال  والتي یتم النص علیها أساسا من أجل المحافظة على الأصل المؤجر، الالتزام  بالمحافظة على ملكیة الأصل المؤجر.

الالتزام  بالمحافظة على الأصل المؤجر: یعتبر الأصل المؤجر أمانة في ید المستأجر، حیث یلتزم المستأجر بموجب عقد الاعتماد الایجاري بالمحافظة على الأصل محل العقد، فیجب علیه استعمال الأصل

استعمالا عادیا على النحو المتفق علیه في العقد، ومن خلال صیانته بشكل دائم ومستمر. 

التزام المستأجر بصیانة الأصل المؤجر: الأصل أن الالتزام  بصیانة وٕاصلاح الأصل المؤجر یقع على عاتق المؤجر إذا كانت هذه الإصلاحات ضروریة، أما إذا كانت ترمیمات لإصلاح أعطاب بسیطة تحدث للعین المؤجرة نتیجة استعمالها فیقع التزام صیانتها على عاتق المستأجر.

 

ملاحظة هامة : يرجى من الطلبة النظر في القوانين المحينة و المعدلة...

لتحميل الورقة البحثية الجاهزة للطباعة يرجى النقر هنا